Com a entrada em vigor da revisão do código de IRS (estabelecida na Lei n.º 82-E/2014, de 31 de Dezembro), foram introduzidas algumas alterações para os rendimentos de categoria F, referentes às rendas recebidas.
Posteriormente veio-se a publicar a Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março com o objetivo proceder à aprovação da declaração de comunicação de contratos de arrendamento prevista n.º 2 do artigo 60.º do Código do IS e, bem assim, do modelo de recibo de quitação para efeitos do disposto na alínea a) do n.º 5 do artigo 115.º do Código do IRS e da declaração de discriminação de rendimentos prediais prevista na alínea b) do n.º 5 do mesmo artigo.
Um dos objectivos deste artigo é portanto esclarecer, de forma resumida, o que para já se pode esclarecer sobre o assunto. Posteriormente serão elaborados artigos mais específicos sobre os vários temas em questão.
Arrendamento pode ser declarado como Actividade empresarial
Os senhorios que exerçam a actividade de arrendamento e aufiram exclusivamente rendimentos prediais passam a poder optar pela tributação desses rendimentos como rendimentos empresariais (pelas regras da categoria B de IRS), devendo, nesse caso, efectuar a entrega da respectiva declaração de início de actividade. De considerar ainda que estarão sujeitos pelo menos às condições de emissão dos denominados recibos verdes electrónicos.
No entanto e dado o facto de que a lei estabelece que a forma de apurar o rendimento líquido será a da categoria F, e não a da categoria B ainda existem muitas questões por serem esclarecidas por parte da Administração Tributária.
Recibos de renda electrónicos
Os senhorios que estão sujeitos à tributação pelas regras da categoria F de IRS (por opção ou por obrigação) passam a ser obrigados a emitir um recibo (através do Portal das Finanças em aplicação semelhante aos recibos verdes electrónicos) para todas as rendas recebidas dos seus inquilinos (art.º 115º n.º 5 a) do CIRS). Quem não possuir a senha terá portanto que a solicitar no site da Autoridade Tributária, e no prazo de 5 dias úteis recebe-la-à na sua morada fiscal.
Ficam dispensados desta obrigação os senhorios que tenham recebido, no ano anterior, ou prevejam receber rendimentos anuais inferiores a 838,44 euros anuais (duas vezes o Indexante dos Apoios Sociais), ou seja, 69,87 euros por mês e não tenham caixa postal eletrónica. Também estão dispensados os senhorios que, no dia 31 de dezembro do ano anterior, tenham idade superior a 65 anos. Apesar de não estarem obrigados aos recibos eletrónicos, podem optar por esta via, ficando sujeitos às regras gerais de emissão por esta via.
Para mais informações sobre esta matéria consulte o nosso artigo – Recibos de Renda Electrónicos (Regras a Seguir)
Para mais informações sobre esta matéria consulte o nosso artigo – Recibos de Renda Electrónicos (Regras a Seguir)
Declaração de rendas obtidas no ano anterior
Apesar de os pequenos senhorios poderem vir a manter a emissão do habitual recibo de rendas em papel, serão, no entanto, obrigados a proceder à entrega de uma declaração anual (modelo 44) com discriminação das rendas obtidas, a entregar até final de janeiro do ano seguinte. Esta comunicação pode ser feita através do Portal das Finanças ou então em suporte de papel, junto de qualquer serviço de Finanças. Sendo que têm 30 dias para corrigir eventuais erros impeditivos da validação da declaração. Esta nova declaração de comunicação das rendas a entregar pelos senhorios apenas entra em vigor a partir de janeiro de 2016, com referência às rendas de 2015.
Opção pelo Englobamento ou pela Tributação Autónoma, categoria F (Rendas)
Esta é uma questão que merece uma análise mais profunda. No entanto, de uma forma resumida, existe a possibilidade de englobar os rendimentos prediais com os restantes rendimentos (trabalho dependente, empresarial etc) ou existe a possibilidade de tributar os rendimentos prediais à taxa autónoma de 28% aplicada a esses rendimentos depois de deduzidas as respectivas despesas. O que se aconselha é a fazer a simulação pelos dois métodos, pois as vantagens de um e outro método variam de caso para caso.
Despesas elegíveis, categoria F (Rendas)
Foi agora alargado o campo das despesas elegíveis para os rendimentos prediais (art.º 41 do CIRS), passando-se a deduzir todos os gastos indispensáveis à obtenção de rendimentos com excepção das seguintes despesas que não são aceites: encargos financeiros, artigos de decoração, electrodomésticos e mobiliário.
São dedutíveis os encargos relacionados com o condomínio nos casos de prédios em propriedade horizontal e são dedutíveis as obras de reparação, conservação e manutenção efectuadas nos 24 meses anteriores ao inicio de arrendamento, desde que o prédio não tenha sido utilizado para outros fins e exista documento comprovativo dessas despesas.
Reporte das perdas de anos anteriores, categoria F (Rendas)
Diz-nos ainda o art.º 55º nº 1 b) do CIRS que o resultado negativo apurado em determinado ano na categoria F só pode ser reportado aos seis anos seguintes àquele a que respeita (isto é: descontar as perdas de um ano anterior aos rendimento desse ano).
No entanto, para que isso ocorra, não pode acontecer que o prédio em questão esteja nos cinco anos seguintes mais de 36 meses(3 anos) seguidos ou interpolados sem gerar rendimentos (art.º 55º nº 8 do CIRS).
Retenção na fonte em IRS dos rendimentos prediais.
Quanto à retenção na fonte mantém-se a obrigação, caso o arrendatário seja uma pessoa colectiva ou um empresário em nome individual com contabilidade organizada, de efectuar retenção na fonte à taxa de 25% e isto caso o senhorio, sendo um particular, obtenha um rendimento predial que ultrapasse os 10.000€ anuais.
Selagem dos Contratos de Arrendamento (Imposto do Selo).
O contrato de arrendamento urbano deve sempre ser celebrado, por escrito. Os contratos devem ser realizados em 3 exemplares, um para o senhorio, outro para o arrendatário e um terceiro exemplar para entrega junto da repartição de finanças. Se houver intervenção de fiador, deve ser elaborado um 4.º exemplar.
No caso em que um dos intervenientes no contrato de arrendamento urbano não habitacional ou habitacional seja uma pessoa colectiva (com escrita organizada) é essa pessoa que procede à liquidação do imposto de selo respectivo, no serviço de finanças correspondente ao local arrendado.
No caso de ser o inquilino a pessoa colectiva, o serviço de finanças passa recibo da quantia paga (10% do valor mensal da renda) mas em nome desse inquilino! Apesar de a liquidação ser da responsabilidade do senhorio…
Quando se arrenda por um período inferior a um mês o imposto de selo é 10% sobre a renda recebida. Como é possível tamanha sandice?
ResponderEliminarArrendamento não é alojamento. O senhorio abdica da propriedade entrega uma chave. Só com um mandato judicial a autoridade poderá anular a vontade do inquilino de reserva da sua privacidade.
O alojamento local deixa totalmente desprotegidos os proprietários que ficam a mercê de oportunistas e ladrões que poderão esvaziar os prédios, não havendo nenhum documento para além duma fatura-recibo.
É lamentável a forma acintosa e odienta como tem sido tratados os proprietários(pequenos porque os grandes nem IMI pagam). Parece que não bastou as rendas «congeladas» quando a inflação andava nos cerca de 30%.