Foi públicada a Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março com o objetivo proceder à aprovação da declaração de comunicação de contratos de arrendamento prevista n.º 2 do artigo 60.º do Código do IS e, bem assim, do modelo de recibo de quitação para efeitos do disposto na alínea a) do n.º 5 do artigo 115.º do Código do IRS e da declaração de discriminação de rendimentos prediais prevista na alínea b) do n.º 5 do mesmo artigo.
O objectivo deste artigo é de certa forma condensar a informação e facilitar a sua compreensão,
Quem está sujeito e quem está dispensado da emissão de recibos electrónicos?
Os senhorios que estão sujeitos à tributação pelas regras da categoria F de IRS (por opção ou por obrigação) passam a ser obrigados a emitir um recibo (através do Portal das Finanças em aplicação semelhante aos recibos verdes electrónicos) para todas as rendas recebidas dos seus inquilinos (art.º 115º n.º 5 a) do CIRS). Quem não possuir a senha terá portanto que a solicitar no site da Autoridade Tributária, e no prazo de 5 dias úteis recebe-la-à na sua morada fiscal.
Deste modo, para a emissão dos respectivos recibos de renda eletrónicos basta aceder ao Portal das Finanças => serviços tributários => serviços tributários => entregar => arrendamento => (proceder à autenticação com o NIF e senha de acesso) => Emitir recibo de renda. Nesta página serão listados todos os contratos em que o sujeito passivo conste como locador, bastando selecionar o contrato para o qual pretende emitir o recibo de renda eletrónico.
Quanto à retenção na fonte mantém-se a obrigação, caso o arrendatário seja uma pessoa coletiva ou um empresário em nome individual com contabilidade organizada, de efetuar retenção na fonte à taxa de 25% e isto caso o senhorio, sendo um particular, obtenha um rendimento predial que ultrapasse os 10.000€ anuais.
Ficam dispensados da obrigação de emitir os recibos de renda electrónicos os senhorios que tenham recebido, no ano anterior, ou prevejam receber rendimentos anuais inferiores a 838,44 euros anuais (duas vezes o Indexante dos Apoios Sociais), ou seja, 69,87 euros por mês e não tenham caixa postal eletrónica. Também estão dispensados os senhorios que, no dia 31 de dezembro do ano anterior, tenham idade superior a 65 anos. Apesar de não estarem obrigados aos recibos eletrónicos, podem optar por esta via, ficando sujeitos às regras gerais de emissão por esta via.
Declaração de rendas obtidas no ano anterior
Apesar de os pequenos senhorios poderem vir a manter a emissão do habitual recibo de rendas em papel, serão, no entanto, obrigados a proceder à entrega de uma declaração anual (modelo 44) com discriminação das rendas obtidas, a entregar até final de janeiro do ano seguinte.
Esta comunicação pode ser feita através do Portal das Finanças ou então em suporte de papel, junto de qualquer serviço de Finanças. Sendo que têm 30 dias para corrigir eventuais erros impeditivos da validação da declaração.
Esta nova declaração de comunicação das rendas a entregar pelos senhorios apenas entra em vigor a partir de janeiro de 2016, com referência às rendas de 2015.
Registo do Contrato, respectivas Alterações e Cessação
Tendo o contrato de arrendamento efeitos em data posterior a 31 de março de 2015, está obrigada a apresentação de uma declaração modelo 2para liquidação do respetivo Imposto do Selo, através da qual procede ao registo e caracterização do contrato, o qual fica registado na base de dados da AT.
Segundo as novas regras, a comunicação do contrato de arrendamento deve ser feita até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, subarrendamento, das alterações, da cessação ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado. Com a comunicação dos contratos de arrendamento através do Portal das Finanças deixa de ser obrigatória a apresentação de um exemplar do contrato no serviço de finanças.
No momento da submissão da declaração é liquidado o imposto de selo (10% do valor mensal da renda) e é emitido o documento de cobrança para o declarante, que pode pagar o imposto até ao final do mês seguinte ao do início do arrendamento. Se houver mais locadores, os restantes serão notificados para efetuar o pagamento no prazo de 30 dias.
Registar o contrato de arrendamento é agora um processo bastante simples. Para tal, basta seguir os seguintes passos:
- Entrar no Portal das Finanças e aceder a Serviços Tributários / Cidadãos / Entregar / Arrendamento;
- Introduzir a senha de acesso e entrar no novo espaço de arrendamento;
- Escolher a opção “Comunicar início de contrato”;
- Preencher todos os dados do contrato;
- Clicar em “Guardar Rascunho” e confirmar todos os dados;
- Se estiver tudo correto, é só submeter o contrato;
- De seguida, aparecerá a guia de pagamento do Imposto do Selo;
Elementos Mínimos do Contrato (Contratos anteriores a 1 de Abril de 2015)
Se tem um contrato de arrendamento anterior a 1 de abril não terá de comunicar o contrato de arrendamento, no entanto, deverá registar os “elementos mínimos do contrato” no Portal das Finanças.
Para registar os “elementos mínimos do contrato”, deverá aceder ao Portal das Finanças -> serviços tributários -> entregar -> arrendamento -> emitir recibo de renda. Aqui deverá selecionar “adicionar outro contrato” e inserir os dados pedidos. Após a gravação dos “elementos mínimos do contrato” poderá selecionar o contrato na página inicial para emissão do recibo de renda eletrónico.
Os Elementos Mínimos do Contrato podem ser alterados, bastando selecionar o contrato em causa, selecionar “Editar”, alterar os elementos necessários e gravar
Refira-se que a introdução dos “elementos mínimos do contrato” não origina o pagamento do Imposto do Selo, uma vez que este já foi pago anteriormente.
São considerados Elementos Mínimos do Contrato, designadamente:
- A identificação das partes no contrato – Números de identificação Fiscal dos Locador/locatário, sublocador/ sublocatário (Senhorio/inquilino), Cedente/cessionário;
- A identificação do objeto do contrato – imóvel (identificação matricial);
- O tipo de contrato – arrendamento/ subarrendamento /promessa de arrendamento com entrega do bem locado/cedência de uso de prédio que não arrendamento/aluguer de maquinismos associados ao bem locado;
- A finalidade do contrato – habitacional (permanente) / habitacional (não permanente) / não habitacional;
- A data de início do contrato;
- O valor da renda;
- A periocidade da renda.
Autorizar terceiros a emitir recibos de renda eletrónico
Caso se trate de contrato de arrendamento celebrado após 1 de abril de 2015, registado com submissão da modelo 2 para efeitos do Imposto do Selo, o declarante pode autorizar um terceiro a emitir o recibo de renda eletrónico identificando-o no Quadro VII da declaração modelo 2 do Imposto do Selo.
Relativamente aos contratos de arrendamento celebrados e com efeitos antes de 1 de abril de 2015, os proprietários que pretendam autorizar um terceiro a emitir o recibo de renda eletrónico deverão aceder à sua área pessoal do Portal das Finanças => serviços tributários => serviços tributários => entregar => arrendamento => (proceder à autenticação com o NIF e senha de acesso) => Emitir recibo de renda. Nesta página serão listados todos os contratos em que o sujeito passivo conste como locador, bastando selecionar o contrato para o qual pretende autorizar outrem a emitir os recibos e aí proceder à indicação do NIF da pessoa autorizada, no campo próprio (“NIF do terceiro autorizado”).
Em qualquer dos casos, esta autorização limita-se ao cumprimento da emissão do recibo de renda eletrónico e registo das alterações dos contratos associados ao prédio em causa, sendo que o autorizado, para este efeito, utiliza a sua senha pessoal de acesso ao Portal das Finanças, não lhe sendo permitida a consulta de quaisquer dados da pessoa que lhe conferiu a autorização.
No entanto, ainda que exista autorização a um terceiro para cumprimento das obrigações eletrónicas do sujeito passivo nesta matéria, a responsabilidade pelo cumprimento das mesmas é sempre imputável a esse mesmo sujeito passivo.
Com-Propriedade de Imóveis
Atendendo a que através do registo do contrato, com a submissão da declaração Modelo 2 para efeitos do Imposto do Selo, ou através do registo dos Elementos Mínimos do Contrato é efectuada a identificação de cada um dos com-proprietários e respectiva quota-parte, a obrigação de emissão do recibo de renda electrónico pode ser cumprida: a) Apenas por um deles e declarando a totalidade do valor da renda, ou b) Pode ser cumprida por qualquer um e nas respectivas quotas-partes.
A dispensa da obrigação da emissão do recibo de renda electrónico é pessoal, pelo que os com-proprietários que tenham idade superior aos 65 anos são os únicos que podem aproveitar dessa dispensa. Assim, caso um dos com-proprietários tenha idade inferior aos 65 anos, o mesmo tem a obrigação de emissão do recibo de renda electrónico pela sua quota-parte ou, querendo, pela totalidade da renda.
Acresce que qualquer um dos com-proprietários tem a possibilidade de conceder autorização a um terceiro para o cumprimento da obrigação de emissão do recibo de renda electrónico.
Imóveis que sejam propriedade de heranças indivisas
Os recibos electrónicos de rendas devem ser emitidos, neste caso, pelos co-herdeiros nas respectivas quotas-partes ou pelo cabeça-de-casal. Neste último caso, os co-herdeiros devem comunicar a devida autorização concedida para o efeito através do Portal das Finanças.
Nos contratos de arrendamento de imóveis pertencentes a uma herança indivisa e cujo cabeça de casal tem mais de 65 anos de idade, existe dispensa de emissão do recibo de renda electrónico uma vez que é ao cabeça-de-casal a quem compete administrar a herança. No entanto, este tem a obrigação de entregar a declaração modelo 44, até ao fim do mês de janeiro, com referência ao ano anterior, sem prejuízo de poder optar pela emissão dos recibos de renda electrónicos.
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